Вторичная недвижимость пользуется большой популярностью на рынке благодаря доступной цене. Согласно исследованию Сбербанка, только в 2019 году объем кредитов, выданных на приобретение вторичного жилья, составил 75,6%. Однако регулирование рынка несовершенно, и покупатель, по неопытности упустив юридические тонкости, может потерять и деньги, и квартиру.
5 рисков приобретения квартиры на вторичном рынке Екатерина Духина, управляющий партнер адвокатского бюро "Духина и партнеры", обращает внимание на возможные риски приобретения вторичной недвижимости:покупка квартиры нарушает права несовершеннолетних или лиц, находящихся под опекой или попечительством;
недвижимость была приобретена в браке;
жилье было приватизировано с нарушением законодательства;
квартира является наследством;
продавец обанкротился в течение 3 лет после заключения сделки.
Главное оружие против недобросовестных продавцов ― информированность. Тщательное изучение истории квартиры поможет обезопасить себя от неприятных сюрпризов. До того, как заключить договор о покупке, запросите у продавца ключевые документы:
расширенная выписка из домовой книги о всех жильцах, что были когда-либо зарегистрированы на жилой площади;
выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности;
разрешение на продажу от всех собственников жилья;
договор о приватизации квартиры.
Обратите внимание на то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. Если продавцом выступает попечитель несовершеннолетнего, у него должны быть документы, подтверждающие место жительства ребенка. В случае, если ребенок формально окажется "на улице", сделку о покупке квартиры могут признать недействительной.
Если же квартиру продает несовершеннолетний, необходимо убедиться, что органы опеки и попечительства дали согласие на продажу. Перед покупкой ранее приватизированного жилья важно внимательно проверить, все ли жильцы, зарегистрированные в квартире, фигурируют в договоре. Если кто-то отсутствует, это повод насторожиться: в дальнейшем этот человек может предъявить права на квартиру, и закон будет на его стороне. Закон о несостоятельности и банкротстве Адвокат Екатерина Духина особо выделяет один из рисков при покупке вторичного жилья, который большинство людей не принимают во внимание ― вероятность банкротства владельца. А между тем, согласно действующему закону о несостоятельности и банкротстве, суд в течение трех лет с момента заключения сделки вправе отправить квартиру на аукцион для погашения долга. "Сложность ситуации в том, в делах подобного рода судьи заведомо считают, что покупатель находится в сговоре с должником. Для того, чтобы опровергнуть это предположение, новоиспеченному владельцу жилья придется отстоять свое право на собственность во время разбирательства", ― рассказывает о действующей практике адвокат. Основным признаком добросовестной сделки для суда являются любые документы, подтверждающие безупречность происхождения денежных средств у покупателя, к примеру, справка 2-НДФЛ или свидетельство о передаче наследства. Практика показывает, что судьи чаще склонны принимать решения в пользу новых владельцев в делах о приобретении недорогого жилья, но очень придирчиво подходят к рассмотрению многомиллионных сделок. И если покупатель не сможет доказать происхождение крупной суммы на банковском счете, сделка будет отменена и недвижимость вернется в конкурсную массу. В этом случае ему придется встать в очередь вместе с остальными кредиторами ― подрядчиками, деловыми партнерами, налоговой инспекцией. Банкротство продавца: как избежать риска На что обратить внимание, если вы хотите исключить риск возможного банкротства продавца? Екатерина Духина предостерегает от заключения сделки по покупке жилья в случае, если:стоимость жилья значительно ниже рынка;
собственник владеет имуществом менее трех лет; ⠀
в биографии продавца или его родственников уже были судебные иски с перспективой банкротства; ⠀
покупатель связан с продавцом профессиональными или личными отношениями; ⠀
у покупателя нет возможности доказать происхождение суммы на покупку недвижимости;
продавец настаивает на оплате за наличный расчет в обход банковских ячеек и аккредитивов.
Конечно, приобретая дорогую недвижимость на вторичном рынке, имеет смысл заранее заказать проверку объекта и продавца у юристов. Специалисты внимательно изучат всю информацию о личности владельцев, как в открытых источниках, так и в судебных базах, а также предоставят исчерпывающую оценку жилья. "Нужно понимать, что, если человек приобретает дорогостоящий объект, обязательно нужна стандартная процедура оценки due diligence. Объективное заключение юристов станет веским обоснованием добросовестности сделки в суде", ― рекомендует Екатерина Духина. Также необходимо заранее подготовить доказательства безупречного происхождения доходов и продумать возможные доводы, опровергающие предположение об аффилированности с продавцом в конкретной сделке. Знание закона, принятой судебной практики, тщательный анализ истории недвижимости и биографии ее владельцев поможет избежать неприятностей при покупке жилья на вторичном рынке. А лучше доверьте эту работу профессионалам.
Свежие комментарии